所有権と借地権、投資対象にするなら

不動産の情報を見ていると、土地の権利には所有権や借地権と記載されているのを目にするかと思います。

所有権でない不動産は買わない方がいいと何となく思ってしまう方が多いのではないかと思いますが、それぞれどういう権利なのかを確認していきましょう。

所有権とは

所有権とは、その名のとおり自分のものとして所有する権利なので、その土地に建物を建てることも、建て替えもできますし、売ることも自由にできます。

ただし、土地の所有権を持っている所有者は、その土地に対する固定資産税を支払う義務が生じます。

マンションなどの場合は複数の所有者で土地の所有権を分割して共有するという形になり、この場合も所有権を持っている分については固定資産税を支払うことになります。

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借地権とは

借地権は、その土地の所有権を持つ地主さんから土地を使用する権利を借りて建物を建てたりするものです。

借地権は所有権と違って固定資産税等の負担は発生しません。所有権を持っている地主さんが支払いの義務を負っています。

借地権を利用する場合は、固定資産税の代わりに地代として毎月決められた額を地主さんに支払うことになります

借地権には、旧借地権、普通借地権、定期借地権の大きく3種類があります。

旧借地権は大正時代からの古い制度で、よほどのことがない限り借地権が更新、延長できるというものです。

普通借地権と定期借地権は比較的新しく、1992年に借地借家法で制定されたものです。

定期借地権は、更新ができる普通借地権と異なり、更新がなく一定期間を満了したら更地に戻して返す必要があるものと考えてもらえばいいです。

普通借地権には地上権と賃借権の2種類があり、賃借権の場合は売却や賃貸には所有者の承諾を得る必要があるなど使い勝手が悪いです。

権利 所有権 借地権
地上権 賃借権
売却・賃貸 自由にできる 所有者の承諾がなくても可能 所有者の承諾必要
建替え
登記
住宅ローン 抵当権設定可能 抵当権設定可能 抵当権設定で制限あり

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借地権は投資対象として考えられるか

上記の通り借地権でも地上権であれば所有権とあまり変わりません。

地主さんに正当な理由があって、更新ができなくなるリスクはありますが、既に契約されている一定期間内であれば所有権と同じように扱えます。

当然、所有権を買うよりも、借地権を買う方が安いので、借地権の残期間や価格、立地などを考慮して十分に利益がでるのであれば投資対象としてもよいです。

ただし、賃借権の場合は制限が多く、土地所有者の承諾がないとほとんど何もできません。

不動産投資としては不向きなので、できれば避けたいところですが、当然に流通性が低いのでさらに安く手に入る可能性があります。

自由に身動きできない点を差し引いても割安な物件に出会ったなら投資を検討していいかもしれませんが、融資は基本的に受けられないので現金を用意する必要があります。

通常は所有権の物件に投資することになると思いますが、初期費用が抑えられる借地権は投資対象として検討する価値があります。

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