建ぺい率と容積率と建物の構造

土地には建ぺい率と容積率というものが設定されています。

建ぺい率と容積率の組み合わせでその土地にどれだけのサイズの建物を建築できるかが決まります。

建ぺい率、容積率とはどういう意味なのか見ていきましょう。

建ぺい率とは

建ぺい率とは、その土地の面積に対してどれだけの広さの建物を建てられるかを表しています。100㎡の土地があり建ぺい率が60%であれば60㎡の広さの建物が建築できます。

ここで言う広さとは土地の真上から見たときの建物が占める面積の割合のことを言います。

つまり建ぺい率が高いほどその土地に広い建物が建築できます。仮に建ぺい率が100%であれば土地いっぱいに建物が建てられるわけです。

建ぺい率はその土地の用途地域によって変わります。商業地域は建ぺい率80%で、住居地域は50%か60%であるのがほとんどです。

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容積率とは

容積率はその土地の面積に対してどれだけの床面積までの建物を建築することができるかを表します。

100㎡の土地で容積率が400%であれば延床面積400㎡の建物が建築できます。

建ぺい率と合わせると容積率によって何階建ての建物が建てられるかが分かります。例えば容積率400%で建ぺい率100%であれば4階建てですし、建ぺい率80%であれば5階建ての建物が建築できます。

つまり容積率が高いほどその土地に階数の多い建物が建てられます。容積率もその土地の用途地域によって変わります。

商業地域では容積率400%超にもなりますが、住居地域では100%から200%がほとんどです。

ただし容積率は400%となっていても、前面道路が一定の幅未満の場合は容積率に対して一定の掛け率があったり、高さ制限などで実際に建てられる建物の容積率は400%を下回っていることもありますので注意が必要です。

物件概要書等の書類上では分からないと思いますので購入時には専門家に確認してもらうのが確実です。

不動産投資は基本的に収益性重視で容積いっぱいに建築しますので、同じ地域であれば建ぺい率と容積率が高いほど大きい建物が建てられることになり、土地の価値は高くなります。

中古物件などで容積率を使い切っていない場合、増築することが可能であればそこからも賃料を得ることができますので収益力がアップする可能性もあります。

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建物の構造

建ぺい率と容積率からその土地に建てられる建物の大きさが分かりますが、建物の構造をどうするかも重要です。

構造の違いによって耐震性に違いがでますし、減価償却の償却率や耐用年数も違います。

構造の種類

建物の構造には以下の種類があります。

構造 主な用途 階数
木造(W) 一戸建て、アパート 1階~3階
軽量鉄骨造(S)
鉄骨造(S)
アパート 2階~5階
鉄筋コンクリート(RC) マンション 2階~8階
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC) マンション 8階以上

構造による耐用年数と償却率

償却率は構造別に定められた耐用年数によって決まります。

構造 耐用年数 償却率
木造(W) 22年 0.046
軽量鉄骨造(S) 27年 0.037
鉄骨造(S) 34年 0.030
鉄筋コンクリート(RC) 47年 0.022
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC) 47年 0.022

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