融資特約が適用された不動産売買契約の解約

私は不動産投資物件を探していた時に融資が受けられず売買契約の解除を経験しました。

今回はその時の経験を紹介します。

実際に融資特約条項が適用されて契約解除を経験したのはシノケンの物件でした。

不動産売買契約における融資特約とは

不動産売買契約における融資特約とは甲乙(売主と買主)で決めた日までに銀行の融資が得られなかった場合は無条件で売買契約を解約できるというものです。

通常、銀行のローン審査は不動産売買契約の締結後に行われます。仮審査は事前に行われているので本審査でNGとなるケースはそんなに多くはないですが、一定数は起こります。現に私もそうなりました。

当然ですが融資特約は融資が得られなかった時のための特約ですので、その他の理由で解約する場合は契約に定められた違約金が発生します。買主都合での解約の場合、通常であれば手付金を放棄することになります。

ここからは私の実体験になります。

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不動産売買契約の締結

シノケンの東京杉並区の物件を実際に見学した私は、月38万円の家賃収入が入ってきて、シノケンが管理を全てやってくれることで手間なく運用できるのであれば、管理費は高いものの許容範囲かなと考えて物件購入を申し込むことにしました。

シノケンに購入の意思を伝えて不動産売買契約を浜松町にあるシノケンの東京オフィスで行いました。

当然ですが、不動産売買契約には融資特約が付いています。

売買額は仲介手数料、登記費用、火災保険費用などを含めて8000万円なので、頭金1000万円は自分の預貯金をかき集めて用意し、シノケンから紹介されたオリックス銀行に残りの7000万円を30年ローンで融資の審査を申し込みました。

不動産投資ローンの審査が通らない

オリックス銀行の担当者との面談時にはおそらく大丈夫だろうという話でしたが、不動産売買契約後いくら待っても返事がありません。

審査中というばかりで明確な回答がないまま時間だけが過ぎていき、融資特約で設定していた期日を迎えました。

7000万円を30年ローンで借りた場合、金利2.3%で月の返済額は約27万円となります。

月38万円の収益があれば、差し引き11万円の収益がでるため、審査がとおらないわけはないと考えていましたが、どうやら転職して間もなかったこともあり私の属性では7000万円の融資が難しかったようです。

後から聞いたのですが、転職などで会社の在籍期間が1年未満と短い場合はオリックス銀行の融資はほとんどとおらないようです。

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融資特約による不動産売買契約解除

融資特約で設定された期日は数ヶ月先でしたが、なかなか回答が得られない間に私は別の不動産投資に興味を持ちました。それが賃貸併用住宅でした。

不動産売買契約から1ヶ月ちょっと経過した頃になると賃貸併用住宅の話を進めたくて早く解約したいと思っていました。

ただ、こちら都合で解約すると手付金の100万円が返ってこないので融資不可の連絡が早くくることを祈って待っていましたが、結果的にはまったく動きがないまま融資特約に定めた日を迎え、無条件での契約解除を申し出ました。

残念ながらシノケンさんには縁がなかったようです。

今から思うとここで融資を受けられなかったからこそすぐに賃貸併用住宅の不動産投資に取り組めたので、この時は融資がとおらなくてよかったです。

本当に融資を受けたいのであれば、勤続年数はとても大事だというのを実感しました。不動産投資を考えている方は転職のタイミングも考慮してください。

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