賃貸併用住宅の不動産取得税は新築の特例適用控除が受けられる?

不動産取得税は土地や建物を取得した場合に課税される税金で、相続で取得した場合を除いて、有償か無償か、登記有無にかかわらず課税されます。

納税方法は都道府県税事務所より送付される納税通知書により、一括で納付します。

実際に私も賃貸併用住宅を新築した時に納税しましたので、その時の経験に基づいて整理していきます。

賃貸併用住宅の不動産取得税

まず、不動産取得税は以下の計算式で算出されます。

不動産取得税の計算式
  • 不動産取得税額=課税標準額×税率

※課税標準額は、固定資産税評価額-控除額で算出し、平成33年3月31日までに宅地等を取得した場合は固定資産税評価額に1/2が乗じられます。

※税率は、土地及び住宅は3%、住宅以外の家屋は4%となります。

私の場合は、上記から新築住宅の特例が適用され、一部控除されていましたが、当時はこの控除額の意味もよく分からないまま記載された税額をそのまま支払っていました。

つまり、賃貸併用住宅でも新築の特例適用は受けられるということです。

特例適用は住宅部分と土地部分で条件等も異なりますので順番に見ていきましょう。

住宅部分の特例適用

不動産取得税には、新築住宅を取得した場合、特例適用住宅の要件を満たすと1200万円(価格が1200万円未満である場合はその額)の控除額が適用されます。

特例適用住宅の要件は床面積で決まっています。

特例適用住宅の要件
  • 貸家以外:床面積50㎡以上240㎡以下
  • 貸家:床面積40㎡以上240㎡以下

※それぞれの床面積は独立した区画ごとに判定されます。

私の賃貸併用住宅の場合は貸家部分はすべて40㎡未満でしたので、50㎡以上である自宅部分だけが特例適用の対象となり、1200万円に自宅部分の割合を乗じたものが控除額として適用されていました。

100%自宅であれば1200万円の控除が受けられ、住宅部分の不動産取得税はほとんど課税されなかったと思います。

都内の賃貸併用住宅の場合は貸家の部分が独立した区画で40㎡を超えることはほとんどないと思いますので、自宅部分が50%だとすると控除額も50%となり最大600万円ということになります。

土地部分の特例適用

新築の場合は先に土地を取得していると思いますが、特例適用の条件は土地取得から3年以内にその土地に住宅が新築されていることになります。

土地の取得者が住宅が新築されるまでその土地を取得していることも条件になります。

また、新築後に土地を取得する場合は新築後1年以内に取得している必要があります。

これらの条件を満たして受けられる軽減は、税額から45,000円か以下の計算式による金額の高い方が軽減されます。

土地の特例適用軽減額
  • 土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍×税率

※土地1㎡当たりの価格は、平成33年3月31日までに宅地等を取得した場合は、価格を2分の1にした後の額から1㎡当たりの価格を計算します。

※住宅の床面積の2倍は、一戸当たり200㎡が限度で、住宅の取得持分を乗じたものになります。

おわりに

私の場合、20万円超を支払いましたが、もし100%自宅だったら4万円程度だったはずですので特例適用は侮れないです。

50%とはいえ特例適用があったからこそ20万円ちょっとで済んだのだとプラスに考えています。

また、不動産取得税が必要となることは土地を購入した時から分かっていたのですが、家が建ってしばらくして不動産取得税のことなど忘れたころに納税通知書が送られてきて焦ったのを覚えています。

不動産を取得する場合は取得後に不動産取得税が課税されることを見越した余裕資金をもっておくことをおすすめします。口座を分けて取っておいた方がいいと思います。

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