住宅ローンの金利タイプと選び方

住宅ローンの金利には大きく3つのタイプがあります。

変動金利型と固定金利型があり、固定金利型には全期間固定金利型と固定期間選択型があります。

変動金利型、全期間固定金利型、固定期間選択型の3つそれぞれについて見ていきましょう。

変動金利型

まずは変動金利型です。

変動金利型とは、政策金利(短期プライムレート)に従って借入金利が変動するタイプの住宅ローンになります。

変動金利型は、当初の借入金利は最も低いですが、将来金利が上昇した場合は借入金利も上昇して返済額も増えます。

その逆で将来金利が低下した場合は借入金利も低下して返済額も減ります。

つまりこれから先、金利が下がっていくことが予想されるのであれば変動金利型を選んで、金利が上がっていくことが予想されるのであれば変動金利型は避けた方がいいでしょう。

全期間固定金利型

次に全期間固定金利型です。

全期間固定金利型は、変動金利型と比べると借入金利は高いですが、将来金利が上昇した場合も借入金利は固定されていますので返済額が増えることもありません。

逆に将来金利が低下した場合も借入金利は下がらず返済額も減りません。

これから金利が上がっていくことが予想できるのであれば全期間固定金利型を選ぶでしょう。

また、返済額が確定しますので返済計画は立てやすいです。

固定期間選択型

最後の固定期間選択型です。

固定期間選択型は、変動金利型と全期間固定型の中間のようなもので、初めに固定金利の期間を選びます。

借入金利は固定期間が長くなるほど高くなっていきます。

固定期間の間は金利が決まっていますが、固定期間が終わるとそのタイミングで新たに同じ固定期間を採用するか、変動金利にするか、全期間固定とするかが選べるのが一般的です。

どの金利タイプがいい?

住宅ローンの金利タイプが3種類あることはお分かりいただけたと思いますが、結局どの金利タイプがいいのでしょうか。

どれを選ぶのが一番得だったのかは終わって見なければ分からないことです。

例えば最近はマイナス金利の影響もあり、住宅ローンの金利がかなり低くなっています。

すでに住宅ローンを借りている方からすると今の金利水準で住宅ローンを組める人がうらやましいと思う方も多いのではないでしょうか。

2012年くらいに私が住宅ローンを組んだ時も金利は史上最低水準と言われていました。

史上最低水準なんだからその後は金利は上がる可能性が高いと考えて、全期間固定と10年固定のミックス金利で住宅ローンを借りました。平均で2.0%くらいの金利です。

そこからこんなに金利が下がるとは思いませんでしたし、あの当時マイナス金利政策など誰も考えていなかったでしょう。

変動金利であれば現状0.5%未満の水準になっているので、金利分の返済に約4倍の金額を払っていることになります。

このように借入時に最適な金利タイプを選択するのは不可能です。

ではどうすればいいかというと、変動型と固定型を組み合わせて借りることで、金利の上下によるメリットとデメリットを両方得るのも1つの選択肢です。

今のタイミングであれば固定期間選択型を選択して、金利の固定されているうちに繰上げ返済していくのがおすすめです。

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