サブリースの家賃は新築4年目から下落する?

今日はサブリースの家賃についてです。

2018年は、かぼちゃの馬車問題でもサブリースの家賃が突然減額されたり、支払われなくなったりという状況が報道されました。おかげでサブリースのイメージも悪くなってしまったように思います。

しかしながら私の利用しているサブリース契約は開始から5年超経過していますが、新築時の設定家賃から減額もなく非常に安定していますので紹介しましょう。

私のサブリース契約

この契約は2年毎にサブリースの契約額が見直しされることになっていますが、これまでの2年目、4年目の2回は減額なしで通過しています。

建物新築後のサブリース契約締結時に、募集家賃を設定して、その90%が家賃収入として支払われる契約となっていますが、募集開始のタイミングが8月だったこともあり、なかなか埋まらずいくつかの部屋は初めから家賃を下げています。

また、翌年の9月頃に退去が2部屋発生し、募集を改めて実施していますが、なかなか埋まらず再度家賃を引き下げています。

2年経過時のサブリース契約額見直しの時は、そのタイミングでの家賃が基準になりますので、減額されることを覚悟していましたが、結果的には減額なしでした。

家賃を下げたとはいえ当初設定家賃の97%くらいは今でも稼いでいる状態なので、手数料として10%引かれるところが7%分引かれていて、私の取り分は変わらず90%を維持しているという状態です。

貸出住戸5戸のうち2戸は新築時からの入居者が住んでいます。全てワンルームなので残りの3戸は出入りが結構あり、家賃も新築時よりは減額されてます。

さすがに6年目の契約見直し時はどうなるかわかりませんが、2回目の募集からは新築プレミアムがなくなりますから、家賃を維持するためにも新築時からの2戸にはできるだけ長く住んでほしいものです。

サブリースの家賃はいつから下がる?

新築で始める場合は最初の4年間は大丈夫だと思います。その先は立地条件など賃貸需要に応じて緩やかに減額されていくのが一般的ではないかと思います。

今の管理会社と契約する時も最初の4年はよっぽどでない限り大丈夫だと言ってましたし、私の場合は6年間は大丈夫でした。

ただしかぼちゃの馬車のように明らかに周辺相場からかけ離れている設定で開始するとすぐに減額することになると思いますので、設定家賃が妥当かどうかは複数の業者に見積もり依頼するなどして確認してから契約しましょう。

さいごに

これから賃貸を始める場合は、家賃は毎年少しづつ下がっていくことを意識した計画を立てておいた方がいいです。少なくとも新築時と2回目では少し下がりますし、募集時期によっても変動します。

2013年8月に賃貸経営を始めてからはやいもので5年が経ちました。

8月という中途半端な時期から開始したこともあり、最初は空室がなかなか埋まらずに焦りましたが、サブリース契約を締結していたので空室でも賃料は安定してもらっていました。

入居者が入ったばかりのころは、ガスがつかないとか、鍵をなくしたとかの問い合わせが結構あって、管理会社からの報告(サブリース契約に含まれる)をもらうたびに自分では対応できないなと思っていましたが、最近は何の問い合わせもない状態が何か月も続いていて安定しています。

まさに不労所得です。

それにしてもこの数年間で土地の値段もだいぶ上がりましたし、資材、人件費も高騰しているため、同じ値段では投資できなかったことから考えると、いいタイミングで始められたと思います。

欲を言えばもっと早いタイミングで始めて、2棟目、3棟目と拡大したところで値段が上がってくれればというところですが、1棟でも建てられてよかったと思います。

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