不動産賃貸の稼働率

今回は東京の世田谷区で運営している物件の稼働率について紹介したいと思います。

これから世田谷区辺りで不動産投資を考えている方は参考にしてください。

賃貸の稼働率(2013年8月新築~2015年1月)

2013年の8月から賃貸を開始しました。8月という需要の少ないタイミングだったので新築ながらも苦戦しました。

なんとか満室になったのですが、ちょうど1年経過したところで、はやくも退去が発生、しかも2部屋が立て続けに退去しました。

2014年9月に1部屋がもっと広いところに引っ越したいとの理由で退去し、10月にも1部屋が転職により職場の近くに引っ越したいとの理由で退去がありました。

入居者が前向きな理由で巣立っていくのは気持ちよく送り出したいところです。

2部屋とも1年で退去だったので設備の交換等も特になく、清掃のみで次の募集が再開できました。

そもそもサブリース業者に退去時の清掃なども含めて全てお任せのプランを契約しているので、いちいち私に確認することもなく勝手に進めてくれます。

しかし、募集の時期が悪いのか、新築プレミアムがなくなったせいか埋まりません。

年内には埋まるだろうと思ってましたが、年内に埋まったのは1部屋のみでした。

年越し後もまだ1部屋残っていたのですが、2015年1月に入居者が決まりようやく満室になりました。長かったです。

さて、ここまで1年半ほど賃貸経営をしてきましたが、その間の稼働率を計算してみたところ、2013年8月~2015年1月までで78.9%でした。

新築からの1年半なのに80%を下回るとは…

新築時の賃貸開始のタイミングはとても重要です。

閑散期ではなく繁忙期の3月から開始していいれば稼働率ももっと高いものになったのでしょう。

サブリース契約は得?

以前から記載していますが、私はサブリース契約を利用して賃貸経営を行っています。

おかげで2014年は一部空室だった時期もありましたが、1年を通じて安定した賃料収入を得ることができました。

2014年だけ見れば、空室を考慮した実際の賃料よりも若干多く賃料収入を得られており、サブリースにしておいてよかったです。

ところが2015年に入って、1月、2月はしばらく空室だった部屋が埋まり、募集管理料が差し引かれていました。

募集管理料とはサブリース業者が礼金を取得できなかった場合などに発生する経費です。

つまり、空室がなかなか埋まらない場合、礼金を私が負担することで入居者を見つけてくるようなものです。

私からすると空室でも賃料収入が発生するので礼金を下げることなく入居者が見つかるまで待つほうが望ましいのですが、管理会社からしたら空室の間は赤字ですからそのままにするわけにもいかないのでしょうからしょうがないところです。

今回の場合は、以下の理由で募集管理料が発生しました。

1室は礼金なし、仲介業者への広告宣伝費なしで、広告宣伝費はありませんが、管理会社は礼金が取得できていないので募集管理料1ヶ月分が差し引かれました。

もともと礼金1ヶ月の募集でしたが、仲介業者希望により広告宣伝費をなくす代わりに礼金をなし(相殺)としたそうです。

もう1室は、礼金1ヶ月、仲介業者への広告宣伝費1ヶ月で、管理会社は礼金を取得できましたが、仲介業者への広告宣伝費として1ヶ月分の支払が発生したため、結果的に礼金分を管理会社の利益として取得できなかったことになり、募集管理料1ヶ月分が差し引かれました。

今回は1月に1室分、2月に1室分とたまたま分散しましたが、同じ月に重なるとローン返済のために貯金からの持ち出しが発生してしまうので、サブリース契約とはいえ、ある程度の余裕資金は用意しておく必要がありますね。

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