2013年7月末、東京都世田谷区に新築した賃貸併用住宅が、ようやく建物の引渡しが済み、サブリース業者への引渡検査も済んだところから私の賃貸経営が始まりました。
これから賃貸経営を始めたいと考えている方の参考になれば幸いです。
目次
賃貸併用住宅新築までに発生したトラブル
当初計画では2013年3月に引渡しされて、4月から賃貸が始められるスケジュールでしたが、いざ工事が始まると以下のようないろいろな問題が発生したことで最終的に4ヶ月遅れの7月まで引渡しがずれ込みました。
- 購入した土地に元々建っていた古屋の解体の際に全て木造のはずが一部鉄骨が含まれていた
- 建築前の地盤調査の結果、地盤補強工事が必要となった
- 建築審査の手続きが混みあっていたこともあり想定より時間がかかった
- 東日本大震災の復興工事と時期が重なっていたこともあり職人不足の影響を受けた
住宅の新築時には実際に工事を始めてみて生じるトラブルがいくつも出てくると思います。
計画と現実は異なるので、多少は遅れることも考慮して余裕を持った計画としておくことをお勧めします。
サブリース契約にしてよかった？
ようやく無事に賃貸経営を開始することができましたが、サブリース契約を締結したため、最初の2ヶ月間は免責期間となっており家賃収入は発生しません。
賃貸の募集をかけて埋めるまでの期間が必要ですよねということです。
この2ヶ月間のローン返済は建築中に引き続き利息のみの支払としていたので、今までの家賃を払っているのとなんら変わらない状態だったので問題ありませんでした。
最初はサブリースにせず、自分で管理したほうがよかったかもと考えましたが、8月開始となると新築であってもなかなか部屋が埋まりません。
8月は1部屋、9月も1部屋しか埋まらず、10月からは家賃を少し下げて募集して、11月にやっと5部屋全てが埋まる状態となりました。
結果的にサブリース契約にしておいてよかったです。
2013年10月以降は毎月満額（実際の家賃の90％）が毎月収入として入ってきています。
安定家賃収入。ステキです。
賃貸経営って大変？
賃貸経営といっても、サブリースを契約したため、管理会社が家賃の保障、賃貸人の募集から問い合わせまで含めた管理もしてくれるので、私がするのは月次で送られてくる報告書に目を通すくらいです。
報告書にはその月に入居者からあった問い合わせの内容が記載されていますが、私はサラリーマンなので日中は普通に働いてますから入居者の問い合わせを自分で処理することはできません。
これまでの報告内容からも管理会社がいないと働きながら賃貸経営はできないと実感しました。
サブリースと管理を合わせて10％で済むのであれば安いものなのかもしれません。
これから賃貸経営を考えている方は、サブリースにするのか、管理を業者に任せるのか自分でやるのかをしっかり考えて決めていただければと思います。
入居者からの問い合わせ
参考までに今までの報告書にあった問い合わせを紹介します。
正直、こんなのに自分で対応するのは現実的でないと感じました。
サラリーマンでなくても自主管理はしないと思います。
「鍵を実家に忘れて部屋に入れない。予備の鍵はないか。」
オートロックのため鍵を持たないまま外に出てしまうとこうなります。住み始めてすぐの慣れてない時によくある問合せなんだと思います。
予備の鍵は全て管理会社に渡しているので、管理会社に取りに来てもらうように対応されていました。仕事中にこんな電話かかってきても対応できないです。
「ガスが使えないけど、どうなってるんだ。」
直接、ガス会社に連絡してくれよと思いますが、深夜だったので管理会社に連絡したようです。
管理会社からガス会社に取り次いでもらいガス会社に対応してもらっていました。
ガス会社の不手際だったようですが、これも深夜にこんな電話かかってきたら困ってしまいます。
「雪で外階段が登れない。なんとかしてくれ。」
これは管理会社から聞いて、こんなことを連絡してくる人がいるのかと驚きました。
東京なので雪に慣れていないのは分かりますが、雪ですから手でかき分ければ階段くらい登れます。
こんな電話がかかってきても困りますよね。
木造でよかったのか？
私は賃貸併用住宅を新築で建てて自分でも住みながら、賃貸経営を行っています。
木造3階建ての住宅で2階の一部と3階が自宅となっています。
当然、一つ屋根の下で他人と暮らすことになりますので、そこに強い抵抗がある方には賃貸併用住宅はおすすめしませんが、それさえ気にならなければ自宅をタダで手に入ることができるとしたらどうでしょうか。
元々賃貸に住んでいた自分からすると共同住宅という生活にはほとんど違和感はないだろうと思っていましたし、実際そこまで大きな違和感はありませんでしたが、思っていたよりも気になる部分もありました。
それは音です。
特に木造住宅ですので、下の階が引き戸を開け閉めするたびに「ドン」と音が聞こえてきます。
建築時に防音対策を多少はしていますが、入居者によっては「ドン！」と、どれだけ強く閉めているのかと思うほどです。
以前はRCマンションに住んでいたこともあり、この音は結構気になりますし、もっと大事に使ってくれよと思ってしまいます。
とはいえ、RCの方が音も気にならないし、融資期間も長いから良いのかというと、木造と比べると建築費も高いし、ランニングコストも高いし、解体費も高くつきますので、単純にRCの方がいいとは言えないです。
どうしても音が気になる方が賃貸併用住宅を取得するのであれば、建築費やランニングコストなどが高くても、RCにしておくことをおすすめしますが、そうでなければ木造の方がコストも安くおすすめです。
音も最初は気になりましたが、すぐに慣れちゃいました。
