これから賃貸併用住宅の新築を検討している方に具体的なプランの立て方を私の経験も交えて紹介したいと思います。
とにかく失敗したくないという方は参考にしていただければと思います。
賃貸併用住宅の新築プランを作成するにあたって、まずは自分がいくらまで費用を掛けられるのか予算の上限を明確にしてください。
その上で、その予算内で実現できる最適なプランを決めていきます。
イメージしやすいようにモデルケースとして以下条件の家族の場合の賃貸併用住宅新築プランも作成してみます。
- 家族構成：夫（35歳）、妻（33歳）、子供1人（3歳）
- 保有総資産：1000万円（現金）
- 世帯年収：800万円（夫は都内勤務、妻は専業主婦）
- 借入額：0円
目次
賃貸併用住宅新築時の予算上限はどう決める？
賃貸併用住宅新築のための予算上限は以下の2つで決まります。
- 現在の保有資産（頭金としていくら用意できるか）
- 金融機関からいくら借りられるか（住宅ローン）
まずは現在あなたが持っている総資産を確認しましょう。
物件購入時は頭金として、10%は現金で用意しておくのが望ましいです。そして、残りの90%を住宅ローンで借入れるのが一般的です。
最近は金融機関から融資の条件として頭金に20%の現金を求められることも多いようです。
頭金0円で融資を受けられるケースもあるので絶対ではありませんが、少なくとも10％の頭金はあった方がよいです。
頭金を多く入れた方が銀行融資の審査もとおりやすくなります。
また、土地と建物の価格とは別に諸費用として物件価格の5～7%程度の費用が発生することも考慮してください。
諸費用とは住宅ローンを借りるための手数料だったり、仲介手数料、火災保険、不動産登記費用、不動産取得税などにあたります。
この中で不動産取得税は不動産を取得した翌年に発生する費用なので、それまでに用意できるのであれば最初から確保できていなくても大丈夫です。
つまり総費用の15%は現金で持っていることが目安になります。
15%の現金がないからと言って諦める必要はありませんが、融資を受けるのに苦労することは覚悟しておいてください。
次に住宅ローンでいくら借りられるかですが、融資限度額はあなたの現在の借入額と年収によって決まります。
銀行は、融資希望者の年収に対して、返済負担率を設け、住宅ローンの融資限度額を決めています。
返済負担率とは、年収に占める年間の住宅ローン返済額の割合のことです。返済負担率は、銀行によって様々ですが、年収によって概ね25%～40%程度の間で設定されているようです。
仮にこの返済負担率を30%とした場合、他の借入はなく、年収800万円で、35年返済とすると、融資限度額は約4520万円となります。
計算方法は、以下のようになります。
（税込み年収 × 返済負担率 - 他のローンの年間返済額）÷ １２ヶ月 ÷ 年利４％で３５年返済で１００万円を借りた場合の毎月の返済額 × １００万円
800万円 × 30％ ÷ 12ヶ月 ÷ 4,428円 × 100万円 ＝ 4,520万円
同じ年収800万円でも、返済負担率が40%だと約6,000万円借入できます。
また、返済負担率の算出に使用する返済額は、金利4%を想定して算出されることが多かったのですが、最近はマイナス金利の影響もあり、もっと低い金利で計算してくれるので年収の8倍～10倍までは借りられる可能性が高いです。
上記のとおり、返済負担率の設定によっては融資限度額は大きく異なりますので、複数の金融機関に相談することをおすすめします。
以上で、大まかな予算が決められます。
予算上限は「現在の総資産」に「年収の8倍の金額」を足して「現在の借入額（車のローンなど）」を引いたものとなります。
モデルケースの例では、保有総資産の1,000万円に、夫の年収800万円の8倍で6,400万円、他の借入は0円なので予算上限は7,400万円となります。
- 頭金（保有総資産）：1,000万円
- 融資限度額：6,400万円
- 予算上限：7,400万円
賃貸併用住宅の住宅プランはどう考えればいい？
賃貸併用住宅の住宅プランは以下の2つから決まります。
- 自宅として必要な広さ
- 予算内で実現できるか
賃貸併用住宅は住宅ローンを前提として予算を決めていますので、住宅プランは住宅ローンが借りられる範囲で考える必要があります。
住宅ローンは自宅部分が建物全体の半分以上でなければ利用できない金融機関がほとんどです。
（一部ですが建物全体の1/3以上が自宅部分であれば住宅ローンを適用できる金融機関もあるようです。）
つまり住宅全体の規模は自宅として必要な広さの2倍以下で考えた方が、借入候補となる金融機関は多くなります。
自宅としてどれだけの広さや間取りが必要かは、家族構成などによって決まってくるかと思いますので、あなたの状況に応じて自宅として必要な広さを決めてください。
まずはここで決めた自宅として必要な広さを2倍にしたものを賃貸併用住宅の住宅規模と考えてください。
次に自宅に必要な広さの2倍とした賃貸併用住宅が予算内で建てられるかを確認します。
賃貸併用住宅の平均的な坪単価は、木造の場合は80万～100万程度とお考えください。
私が新築した賃貸併用住宅は木造で坪単価は約80万円でした。
設備のグレードなどにより異なりますが、最近は資材価格の上昇、人件費の高騰といった事情がありますので、坪単価は100万円で考えておきましょう。
1坪は3.3㎡なので、 以下の計算式で賃貸併用住宅の建築費を算出し、予算内であることを確認してください。
自宅で必要な広さ（㎡） × 2 ÷ 3.3㎡ × 坪単価
建物の建築費とは別に土地代もかかるので、ここで予算を使い切らないようにしておいてください。
モデルケースの例では、夫婦と子供1人なので自宅の間取りは2LDKか3LDKで必要な広さは75㎡としましょう。
そうすると賃貸併用住宅の住宅規模としては150㎡となり、自宅に75㎡で、賃貸用に25㎡の1ルームを3部屋といったようなプランになるかと思います。
ここまでくると大分イメージがわいてきたのではないでしょうか。
賃貸部分を18㎡で4部屋にしてみてはどうかなど、楽しみながら考えてみてください。
150㎡はだいたい45坪となりますので、坪単価100万円とすると、150㎡の賃貸併用住宅を建てるのには約4,500万円が必要となります。
- 住宅プラン：150㎡（自宅75㎡ ＋ 賃貸25㎡ × 3部屋）
- 坪単価：100万円
- 建築費：4,500万円
住宅部分の予算を調整する際は、坪単価100万円であれば10㎡減らすと300万円減らせることも覚えておくと調整しやすいです。
賃貸併用住宅に適した立地は？
大まかな予算と建物のプランが決まったところで次に検討するのが立地です。
賃貸併用住宅はその名のとおり、自宅であり、賃貸住宅でもあるため、立地条件はよく検討する必要があります。
賃貸併用住宅を建てるうえで最重要事項と言っても過言ではないでしょう。
賃貸併用住宅を建てる場所は予算内であることが大前提ですが、主に以下の2つの視点から決めていきます。
- 賃貸需要が見込めるか
- 自分が住みたいか
まずは賃貸として需要がなければ、賃貸併用住宅を建てたとしても家賃収入を得ることができませんので、賃貸として需要のある地域、かつ、予算的にも納まりそうな地域に絞ります。
例えば中央線沿いや東横線沿いは都心ほど土地値が高くなく、賃貸需要も安定して期待できるので予算が許せばおすすめのエリアです。
また、都内ではなくても駅まですぐという場所であれば賃貸需要はある程度期待できます。
駅からの距離や周辺環境などの立地条件によっては借り手がつかない物件になってしまう可能性もありますので、貸しにくい物件の立地条件に当てはまらないように注意することも意識しておいてください。
貸しにくい物件の条件については以下をお読みください。
不動産投資で避けたい貸しにくい物件とは
あとは自宅でもあるので、自分が住みたいかも大事です。
会社までの通勤時間はどのくらいなら許容できるか、周辺の環境が住環境として問題ないかを考えて候補を絞ります。
このタイミングではこの辺りがいいなという候補をいくつか決めておくレベルで大丈夫です。
土地を買いたくても、売りに出ていなければ買えないわけですから、候補のエリアは複数用意しましょう。
モデルケースの例では、総予算7,400万円から住宅の建築費4,500万円を差し引くと土地にかけられる費用は2,900万円ということになります。
最寄り駅から徒歩10分以内で150㎡の住宅が建築できる土地が、3,000万円以下で買えそうで都内に通勤しやすいエリアというと、23区内は無理なので、都内だと中央線沿いである八王子や立川の辺り、神奈川県であれば川崎市内、横浜市内といった辺りが候補になるかと思います。
賃貸併用住宅による収支は？
賃貸併用住宅の収支は、立地に大きく左右されるので、ここでは家賃収入で住宅ローン返済の一部がまかなえればいいのか、全てをまかなえなければならないのかを考えておきます。
住宅ローン返済の一部がまかなえればよいといいうことであれば、賃貸部分の割合を下げることで、住宅の規模を抑えて、初期費用を安くしたり、建築費の一部を土地取得の費用に回してよりよい立地を実現するなど選択肢は広がります。
私としては将来の賃貸需要や、生活利便性を考えると住宅規模よりも立地を優先した方がよいと考えています。
モデルケースの例では、賃貸部分が25㎡の1ルームが3部屋なので1部屋6万円の家賃と考えると、家賃収入は満室で18万円となります。
住宅ローンを期間35年、金利1％、元利均等返済で6,400万円借りた場合、毎月の返済額が約18万円なので、満室状態で家賃を維持できれば家賃収入で、住宅ローンの返済がほぼまかなえることになります。
また、賃貸部分を25㎡から21.5㎡の1ルーム3部屋に縮小して住宅規模を140㎡に抑えて借入を300万円削減するとか、住宅規模は150㎡のまま18㎡～19㎡の1ルーム4部屋にすれば、家賃で住宅ローンを返済しても収益が残るでしょう。
モデルケースで計画した結果は
モデルケースによる賃貸併用住宅の計画は以下のとおりとなりました。
- 総予算：7400万円
- 住宅プラン：自宅75㎡、25㎡の1ルーム3部屋の150㎡
- 立地候補：立川・八王子周辺、川崎・横浜周辺
- 収支：住宅ローンの返済が家賃でまかなえるくらい
いかがでしょうか、モデルケースの計画を見て自分でも出来そうな感じはしてきませんか。
今回の試算はざっくりしたもので諸費用の考慮はしていませんが、場合によっては銀行からもっと融資を受けられたり、住宅の坪単価を計画から5万円くらい抑えたり、計画から建築が終わるまでの間に貯金することで諸費用は十分捻出できると思います。
さあ、計画ができたら後は実現に向けて行動あるのみです。
まずは土地を探しましょう。土地の探し方に興味がある方はこちらをお読みいただければと思います。
賃貸併用住宅の新築は土地探しから
