サブリース契約と建物の引き渡し

今回、賃貸併用住宅の運用を開始するにあたって、通常の賃貸管理契約ではなくサブリース契約を利用することにしました。

その後、建築が終わった建物の立会検査を実施し、1週間後に引き渡しを受けました。

今回はサブリース契約と立会検査から引き渡しまでについて紹介します。

サブリース契約の締結

サブリース契約とは、賃貸用の部屋をサブリース業者に相場より少し安い家賃（手数料分が差し引かれるため）でまとめて貸付ることで、安定した家賃収入を得られる契約のことです。

サブリース業者はまとめて借りた物件を相場どおりの家賃で賃貸に出して、オーナーに支払う家賃との差額で利益を得ます。

大家としてはサブリース契約を活用することで空室リスクや滞納リスクを軽減することができます。

通常は２年毎に家賃の見直しが行われます。あまり空室が目立つようだと2年毎に家賃も引き下げられていくでしょう。

サブリース契約には空室の状態で契約する場合、賃借人募集期間として最初の２ヶ月程度は免責期間として、家賃収入なしとなる期間がありますので契約時には想定外という事態にならないようよくご確認ください。

サブリースの相場

手数料の相場としては賃貸管理だけ依頼する場合は家賃の３％～５％の手数料がかかりますが、サブリースの場合は家賃の10％～20％の手数料がかかります。

手数料は高くなりますが、賃貸管理でも5％取られることを考えると、10％の手数料で安定した収入が見込めるのであればそのほうがよいと私は考えました。

保証される家賃の相場はどの管理会社とサブリース契約するかによって変わります。

いくつかの管理会社に見積もってもらいましたが、業者によって保障家賃の提示価格は大きく異なりました。

周辺の家賃相場での提示、相場より少し安い家賃での提示もあれば、新築ということで周辺相場より少し高めに提示してくれるとこともありました。

私の場合、業者によって１部屋１万程度の差があり、１番高いところでサブリース契約を結ぶと、１番安いところで通常の賃貸管理のみで契約するよりも家賃収入が多くなる現象が発生しましたので、迷うことなくサブリース契約を選択しました。

その物件のある地域に強い管理会社であれば強気の家賃を提示してくれると思います。

サブリース契約を考えている場合は、できるだけ多くの業者から見積もりを取ることを強く勧めます。

立会検査

サブリースの契約も結び、運用開始をまだかまだかと待っていましたが、ようやく立会検査を迎えました。

立会検査とは、建物の引渡を受ける前に設計書どおりに、発注したとおりのものになっているか、不備はないかを発注者が立ち会って行う検査のことです。

通常、立会検査を行ったあと、そこでの指摘事項を修正する期間として1週間確保し、1週間後に引渡が行われます。

私の場合も立会検査は引渡予定日の1週間前に実施しました。何回か途中で見に来ていましたが、出来上がりの状態で見るのはこの日が初めてでした。

当日の検査では以下を指摘しました。

• 賃貸部屋の窓枠の木に固いものの角が刺さったような深い傷があったので交換
• 賃貸部屋のクローゼットの取っ手をつける位置を間違えたらしく、扉の内側にネジ穴があいてたので交換
• 賃貸部屋の室内インターホンが明らかに使いにくかったので壁の反対側に変更
• 自宅部分のキッチンの換気口に凹みがあったので修復
• 自宅部分のいくつかの扉についていた傷の修復
• 自宅部分で汚れの気になるところのクリーニング

外壁等は特に問題と思うようなところもありませんでしたので、指摘は以上として1週間後の引渡日までに極力修正してもらうようお願いして1週間後を待ちました。

ちなみに室内インターホンの向きに関しては図面どおりでしたが出来上がって見ると明らかに使いにくい状況でしたので言ってみてよかったです。

全て対応してもらえるわけではありませんが、イメージと違ったところがあれば言ってみることをお勧めします。

物件引渡

立会検査から一週間、ようやく引渡の日を迎えました。

一週間前の立会検査で指摘した箇所が修正されていることを確認します。

一番心配していた「賃貸部屋の室内インターホンが明らかに使いにくかったので壁の反対側に変更」するようにしたところもキレイに仕上がってました。

修復跡も見られず、一週間前には裏側の壁についていたことが信じられないくらいでした。

その他の賃貸部屋の指摘についても問題なく修復されていました。

続いて自宅部分の確認です。複数あった小さい傷や汚れについては、指摘したところは対応していても指摘したとこだけしかやっていない状態で、元々気にならなかった汚れが気になるようになりましたが、きりがないので汚れについては自分で掃除することにしてあきらめました。

しかし、エコカラット素材の汚れを指摘していたところ、水拭きで拭いたらしく、シミになっているところがあり、シミについては復旧のしようがないので無償交換となりました。

以上で自分としては自宅部分も賃貸部分についても問題なしと思っていましたが、引渡に立ち会ってもらった賃貸併用住宅のコンサルティング業者、サブリース業者から指摘があり、2階玄関前の踊場の真ん中がへこんでおり水溜りができてしまう状態だったので傾斜をつけて水がはけやすいように修繕を依頼しました。

外階段のへこみのように、素人ではなかなか気が付かないところは多々あるので、立会検査や引渡には、可能であればプロに立ち会ってもらうことを強くお勧めします。

新居へ引っ越し

建物の引渡をうけた翌日、さっそく引っ越しました。

既に遅延している状況もあり心配だったため、引っ越しの手配前には施工会社に入念な確認をとりました。

施工会社から提示のあったこの日までに住める状態でなければ引っ越し料金とそれまで住んでいた賃貸の延長などを施工会社の責任でやってもらうように口頭で合意をとってから引っ越しを手配しました。

そして引っ越しの当日、荷物も運び終わりセッティングをはじめてしばらくすると、どうにもこうにもテレビが映りません。

とりあえず施工会社に確認してみるとケーブルテレビを契約するからアンテナは不要の認識だったとのこと。

そういう話を勧められたのは事実ですが、その場で断り、地デジアンテナの設置を依頼していました。

結局のところ担当者の連携漏れでアンテナが付いていないのでなんとかしてくれと依頼、1時間後に今日中の対応はできなかいが明日の昼に業者を行かせるよう調整してきました。もちろん有料です。

テレビが見れないのはつらいのでとにかく早くやってくれとしぶしぶ承諾しましたが、立会検査の時に地デジアンテナのことも確認しておくべきでした。

テレビがちゃんと映るかはテレビがないと確認できないですが、これから立会検査される方は口頭だけでも確認することをお勧めします。