2012年6月に賃貸併用住宅を建てることを決意し、コンサルティング業者と契約してから3ヶ月、土地が決まって、融資もとおって、施工会社も決まり、ようやく建物の詳細に入っていきます。
また、建物詳細の打合せと並行して、古屋の解体工事、地盤調査などが進められました。
目次
古屋の解体工事
購入した土地には元々建てられていた古屋が残ったままでしたので解体工事が必要でした。
解体費用は150万円で新しい建物の施工会社の見積もりに含まれています。
書類上は木造住宅となっていましたが、解体してみると一部鉄骨部分があることが分かり、早速スケジュール遅延が発生して焦りました。
木造用の解体設備しか用意してなかったそうで、鉄骨用の解体設備を入れる必要があるとのことで数日遅れましたが、費用に関しては施工会社が吸収してくれたので追加はありませんでした。
滅失登記の手続き
建物を解体した場合、滅失登記という手続きが必要となります。
登記されている建物がなくなりましたよという登記です。これをやらないと罰則があることもあります。
例えば自宅があることで固定資産税は減免されているので、これを届け出ないことで本来払うはずの固定資産税を逃れていることになるからです。
土地家屋調査士へ依頼
土地家屋調査士は、土地の調査、測量、登記の専門家のことです。
賃貸併用住宅のコンサル業者から比較的安い土地家屋調査士を紹介してもらいましたので、言われるがまま、そこに登記をお願いしました。
相場は４～５万のようで、それよりも少し安くやってくれました。
私が行ったのは委任状への署名、捺印をし、印鑑証明書を取得して土地家屋調査士宛に郵送で送っただけです。
それと並行して解体業者から取り壊し証明書を土地家屋調査士宛に送付してもらい、必要な書類がそろったところで申請してくれました。
申請後は１週間程度で登記完了となり、閉鎖謄本が送付されてきて手続き完了となります。
取り壊し証明書
この時、私の手元には来なかったので取り壊し証明書がどんなものかは分かりませんが、変な解体業者に依頼してしまうと滅失登記の際に書類が出てこないということがあるようです。
解体を依頼する前には取り壊し証明書がちゃんと作られることも確認しておきましょう。
地盤調査
地盤調査は賃貸併用住宅に限らず、建物を建てる際にその土地の地盤に問題がないかを調査するものです。
地盤調査の結果、地盤強度が足りなければ補強工事を行い地盤強度を補います。
今回の土地は下北沢ですが、地名に、「沢」のような水場を想像させるような文字が含まれている土地は昔は水場だった可能性が高く、地盤補強工事が必要となることが多いようです。
当初見積もりには地盤補強工事の費用は含まれていなかったので、結果をドキドキしながら待ちましたが、案の定補強が必要という結果になりました。
しかし、大規模なものではなく小規模の補強で問題なしだったのが不幸中の幸いで、40万円程度の追加費用で済みました。
地盤はしっかり固めておきたいので、補強工事はすぐに実施してもらいましたが、小規模ですんでよかったです。
注文住宅の詳細検討
施工会社と打合せをしながらイメージを膨らませ詳細を決めていきます。
１階と２階の半分を賃貸にして２階の半分と３階を自宅とするプランで、おおまかな間取りは既に決まっています。
賃貸部分はワンルームなので、風呂・トイレが別になることを確認し、住む人が使いやすいようにキッチンや収納、ロフトなどをバランスよく配置するように調整しました。
自宅部分は自分が住みやすいようにどこで部屋を区切るのか、水回りをどこに配置するか、ベランダはどこにするかなどをすり合わせていきます。
施工会社はなるべく安く済ませたいので少しでも安いほうで提案してきますので、気になるところはどんどん言ったほうがいいです。
そもそも高額なので、そんなに費用にはねるものでなければだいたい吸収してくれます。
この時もしぶしぶながら３階の天井を傾斜天井にしてもらったり、備え付けの机や棚を当初の金額内で作ってもらいました。
後はデフォルトの設備を確認して、選択肢から選べるものは決めていきます。
玄関ドアだったり、窓だったり、外壁材、床材、壁紙などです。自宅部分のキッチンなどデフォルトで気に入らないものは別途追加注文で交換することにしておきます。
ここまでくると間取り図もかなり細かくなってきて外壁が決まると外観のイメージもわいてきます。この打合せをしている間はとても楽しかったです。
施工会社との打合せ時に、デフォルトで納得できるものでなかった設備については、グレードアップすると追加注文となり費用が発生しますが、納得できるものに交換していきます。
賃貸部分の追加注文
賃貸用の部屋で私がこだわったのは、ウォシュレット付であること、独立洗面台があることです。
あとはエアコン、浴室乾燥機などはデフォルトで見積もりに含まれていたので、他に追加注文するものもなく若干の費用増ですんなり決まりました。
自宅部分の追加注文
つづいて自宅部分についてですが、こちらは設備にかなりこだわりました。LIXILの展示場に行っていろいろ見学したうえで決めました。
まずキッチンは、アイランドキッチンにして食洗器を付けました。費用的にもキッチンが一番高かったです。
次にお風呂は浴室乾燥機を追加しました。自宅部分はベランダがついていたため、浴室乾燥機がデフォルトの費用には含まれていなかったためです。
それから洗面台は横幅の広いものに変えました。それまで住んでいた賃貸物件の洗面台が横幅の広いタイプで使いやすかったためです。
トイレはタンクなしの最新型トイレを選択し、トイレの壁にはエコカラットを付けました。エコカラットは湿気や臭いを吸着してくれて、インテリアとしても効果のある壁材です。
リビングにもエコカラットをポイントで使いました。また天井を傾斜天井にしてもらったので、当面は交換することがないようにLED照明にしました。
追加注文で当初より150万ほど高くつきましたが、自分としては満足の内容となりました。
予算的な問題もあり、全てが希望どおりではありませんが、追加注文はしておいてよかったです。
高い買い物ですので納得できるものを選ぶことをお勧めします。
