これから不動産投資を始めようとしている方は不動産の表面利回りとネット利回りについて理解しておく必要があります。
ここでは不動産の表面利回りとネット利回りの違いについて詳しく説明していきます。
不動産の利回りは、不動産の価格に対して年間の家賃収入がどのくらいあるかを表すものです。
不動産の価格が同じであれば利回りが大きいほど年間の家賃収入も多くなります。
そして利回りには表面利回りと、ネット利回りの2種類があり、一般的に不動産の販売情報に記載されている利回りは表面利回りになります。
表面利回り、ネット利回り、それぞれどういうもので何が違うのかをみていきましょう。
目次
表面利回り
不動産の販売図面や広告に掲載されている利回りが表面利回りです。
表面利回りの計算式は以下のように想定される年間家賃収入を販売価格で割って算出しています。
年間賃料 ÷ 販売価格 × 100 ＝ 表面利回り（%）
想定年間家賃収入を販売価格で割るだけのシンプルで分かりやすい利回りなのでよく使われます。
表面利回りは不動産を購入する際の目安にはなりますが、不動産賃貸を事業として行うには税金や保険等、様々な費用が発生しますので経営指標としては粗すぎて使えません。
ネット利回り
不動産賃貸業に必要となる管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税等を考慮した利回りがネット利回りです。
ネット利回りの計算式は以下のように想定される年間収入から年間費用を差し引いた後に購入価格で割って算出しています。
（【年間の総収入】-【年間の費用】） ÷ 購入価格 × 100
=｛（年間賃料収入 ＋ 礼金 ＋ 更新料）-（管理費・修繕積立金 ＋ 賃貸管理委託料）× 12ヵ月 -（火災保険料 ＋ 固定資産税・都市計画税）｝ ÷ 購入価格 × 100
= ネット利回り（%）
※礼金、更新料はワーストシナリオを考慮して入れない方がよいです。
※年間賃料収入には一定の空室を考慮した値にしておく方がよいです。
ネット利回りは大家業を営む上での実質の利回りであり、経営指標にはこちらを使います。
表面利回りとネット利回りの具体例
以下の六本木のワンルームマンション1戸のケースで表面利回りとネット利回りを実際に計算してみましょう。
物件概要と収入・支出
| 物件概要 | 収入 | 支出 | |||
| 所在地 | 港区六本木 | 賃料 | 月額95千円 年間1,140千円 |
管理費 修繕積立金 |
月額14千円 |
| 面積 | 21㎡ | 賃貸管理委託費 | 月額5千円 （集金代行） |
||
| 価格 | 1,450万円 | 火災保険料 | 年額20千円 | ||
| 築年数 | 昭和53年 | 固定資産税 都市計画税 |
年額53千円 | ||
表面利回りの算出
年間賃料の1,140,000円を物件価格の1,450万円で割ります。
1,140,000円 ÷ 14,500,000円 × 100 ＝ 7.86％
表面利回りは7.86%になります。
ネット利回りの算出
年間賃料の1,140,000円から、管理費・修繕積立金の月14,000円と賃貸管理委託費の月5,000円を年間費用にしたもの、火災保険料の年20,000円、固定資産税・都市計画税の年53,000円を差し引いてから物件価格の1,450万円で割ります。
{1,140,000円 －（14,000円 ＋ 5,000円）× 12－（20,000円 ＋ 53,000円）} ÷ 14,500,000円 × 100 ＝ 5.78％
※礼金・更新料、空室は考慮しない
ネット利回りは5.78%になります。
表面利回りとネット利回りの比較
上記のように同じ物件でも表面利回りは7.86%、ネット利回りは5.78%となり、2.08％も乖離しています。
2.08%の差がどの程度かというと1,450万円の物件であれば年間収益が約30万円違ってきます。
114万円の家賃収入が入ると思っていたのに、実際には満室が続いても84万円であり、当然ですが空室が発生した場合はさらに収入が減ることになります。
表面利回りだけを見て不動産を購入すると後から思っていたのと違うということになります。
不動産への投資を検討している方は、指標としてより現実に近いネット利回りを確認しておくべきです。
本当の意味の利回り
大家さんになるのであればネット利回りよりも厳しい利回りになることを認識しておくべきです。
上記の算出ではいずれも賃貸稼働率は100%で計算していますが、100%を維持し続けることは難しいですし、どうしても退去から次の入居の間の賃貸できない期間が発生します。
仮に賃貸稼働率を90%で上記のネット利回りを計算すると5.04%になります。下の図はそれぞれの利回りを比較したものです。
また、実際には上記の他に、購入時の仲介手数料、登記費用、賃貸の仲介手数料、不動産取得税（購入時１回のみ）、借入して購入する場合は支払い利息、融資事務手数料、繰上げ返済する場合は繰上げ返済手数料もかかってきます。
不動産投資において重要なのは最終的にどれだけの収益をあげたかです。
最終的な投資利回りは、10年なら10年、15年なら15年、物件を保有して最後に売却し、元金を回収して初めて確定します。
たとえ対象物件の表面利回りが低くても、長期間の融資を獲得することにより毎月のローン返済額を抑え、キャッシュフローをプラスに保つこともできます。
数年運用した後に高値で売却できれば最終的な投資利回りも高くできますので、表面利回りだけでは判断できませんが、不動産販売情報に記載された利回りをそのまま受け入れることがないように気をつけてください。
不動産の購入を検討する場合は必ずネット利回りを計算してみてから判断しましょう。
