東京都世田谷区で新築した賃貸併用住宅の賃貸稼働率

これから東京の不動産に投資を検討されている方、特に世田谷区で検討されている方に参考にしていただければと思い、私が世田谷区で新築し、運営していた賃貸併用住宅の賃貸稼働率について紹介したいと思います。

賃貸併用住宅の建て方に興味がある方はこちらを参照ください。

東京都世田谷区の情報

世田谷区は東京23区の南西に位置し、渋谷区や目黒区、杉並区と隣接しています。

世田谷区内の主な商業地としては下北沢、三軒茶屋、二子玉川などがあります。

世田谷区は1995年から2021年まで26年間毎年人口が増加し続けており、2021年時点で920,372人と東京都区部で最大の人口を有しています。

直近はコロナ禍によるリモートワークの定着などによって東京からの人口流出が増えており、世田谷区の人口も足踏み状態にありますが、世田谷区の人口増加は2040年まで続くことが推測されています。

私は世田谷区の北沢エリアで2013年8月から賃貸併用住宅の賃貸を始めました。

8月というのは１年の中でも需要の少ないタイミングなので新築ながらも賃貸付けには苦戦しました。

賃貸部分は5部屋あり、なんとか満室になったのですが、3ヶ月かかった上にちょうど1年が経過したところで、はやくも退去が発生、しかも2部屋が立て続けに退去しました。

2014年9月に1部屋がもっと広いところに引っ越したいとの理由で退去し、10月にも1部屋が転職により職場の近くに引っ越したいとの理由で退去がありました。

空室になるのは残念ですが、入居者が前向きな理由で出ていくのは応援したいところです。

2部屋とも1年で退去だったので設備の交換等も特になく、清掃のみで次の募集が再開できました。

そもそもサブリース業者に退去時の清掃なども含めて全てお任せのプランを契約していたので、いちいち私に確認することもなく勝手に進めてくれました。

しかし、募集の時期が悪いのか、新築プレミアムがなくなったせいかなかなか埋まりません。

築2年であれば2014年内には埋まるだろうと思ってましたが、年内に埋まったのは1部屋のみでした。

年越し後もまだ1部屋残っていたのですが、2015年1月に入居者が決まりようやく満室になりました。

2014年9月から5ヶ月、長かったです。

ここまで1年半ほどの賃貸稼働率を計算してみたところ、2013年8月～2015年1月までで78.9％でした。

新築からの1年半なのに80％を下回るとは…、新築時には賃貸開始のタイミングがとても重要です。

8月という賃貸の閑散期ではなく、繁忙期の3月から賃貸を開始していいれば稼働率ももっと高いものになったはずです。

私はサブリース契約を利用して賃貸運営を行っていました。

サブリース契約のおかげで2014年は一部空室だった時期もありましたが、1年を通じて安定した賃料収入を得ることができました。

2014年だけ見れば、空室を考慮した実際の賃料よりも若干多く賃料収入を得られており、サブリースにしておいてよかったです。

2015年にはしばらく空室だった部屋が埋まったので、1月、2月には募集管理料が差し引かれていました。

募集管理料とはサブリース業者が礼金を取得できなかった場合などに発生する経費です。

つまり、空室がなかなか埋まらない場合、礼金を私が負担することで入居者を見つけてくれる広告料のようなものです。

私からすると空室でも賃料収入が発生するので礼金を下げることなく入居者が見つかるまで待つほうが望ましいのですが、管理会社からしたら空室の間は赤字ですからそのままにするわけにもいかないでしょうから仕方がないところです。

今回の場合は、以下の理由で募集管理料が発生しました。

1室は礼金なし、仲介業者への広告宣伝費なしで、広告宣伝費はありませんが、管理会社は礼金が取得できていないので募集管理料1ヶ月分が差し引かれました。

もともと礼金1ヶ月の募集でしたが、仲介業者希望により広告宣伝費をなくす代わりに礼金をなし（相殺）としたそうです。

もう1室は、礼金1ヶ月、仲介業者への広告宣伝費1ヶ月で、管理会社は礼金を取得できましたが、仲介業者への広告宣伝費として1ヶ月分の支払が発生したため、結果的に礼金分を管理会社の利益として取得できなかったことになり、募集管理料1ヶ月分が差し引かれました。

今回は1月に1室分、2月に1室分とたまたま分散しましたが、同じ月に重なるとローン返済のために貯金からの持ち出しが発生してしまうので、サブリース契約とはいえ、ある程度の余裕資金は用意しておく必要がありますね。