賃貸併用住宅の新築は土地探しから

賃貸併用住宅の新築プランを立てた後、最初に行うのが土地探しです。

この記事では、賃貸併用住宅の予算、立地条件、住宅規模については既に決まっている前提で、そこから土地探しをするための流れを整理します。

賃貸併用住宅の新築を検討している方は参考にしていただければと思います。

失敗しない賃貸併用住宅の新築プランの立て方について興味のある方は以下をお読みください。

土地の購入予算を確認する

まずは購入できる土地の価格を把握するため、土地購入予算を算出します。算出式は以下です。

土地購入予算の算出式

土地購入予算＝全予算 – 住宅予算

住宅予算は建築したい賃貸併用住宅の住宅規模を1坪=3.3㎡で坪単位に換算して、そこに坪単価（木造なら80万～100万）を乗じます。最初は余裕をみて坪単価100万円で計算しておくとよいと思います。

全予算から上記で算出した住宅予算を除いた金額が土地購入予算ということです。

これで土地の購入に使える予算が確認できます。

次に土地の広さですが、必要な住宅規模が建てられる必要がありますので、建蔽率と容積率を合わせてみることで、その土地が計画どおりの規模の賃貸併用住宅が建てられるかどうかが分かります。

基本的には土地の広さが100㎡の場合、建蔽率が50%であれば、100㎡×50%で50㎡の部分に住宅を建てることができます。つまり1階部分の住宅は最大で50㎡までということになります。

次に容積率が150％であれば、100㎡×150％で150㎡の総床面積の住宅を建てることができます。つまり1フロア50㎡で3階建ての住宅が建てられるということになります。

ただし、土地によっては第一種低層住居専用地域などの用途制限だったり、全面道路の幅による高さ制限などの制限が付いていることがあるので注意が必要です。

初めての場合は、自分で見つけてきた土地に計画どおりの建物が建てられるかは必ずプロに見てもらったほうがよいです。

施工会社の見積を取得するタイミングで、施工会社に確認してもらいましょう。

ここまでで整理した予算、広さ等の条件を満たす土地があなたの計画に必要な土地となります。

上記条件を満たし、賃貸需要がありそうで、自分が住みたいと思える土地を探していくことになりますが、この時その条件の優先順位も整理しておくとよいです。

もし条件に100％合致した土地が見つかればそれに越したことはないのですが、おそらく大多数の方が希望条件に100％合致した土地というのは見つからないと思います。その場合は妥協して優先度の低い条件を外していきます。

1つか2つ条件を緩めると選択肢がかなり広がると思いますので、これだけは譲れない、これは妥協してもよいという整理はしておきましょう。

例えば住宅規模が150㎡から130㎡くらいに縮小するのは妥協できるとか、最寄り駅は○○線でなければいけないのか、徒歩7分以内なら何線の駅でもいいのか、通勤時間が1時間以内でなければならないなどをある程度整理してから土地探しをした方がスムーズです。

また、土地によっては施工会社が指定されているものもありますのでこちらも気をつけてください。

インターネットで検索すると販売されているいろいろな土地の情報が得られますから、各種条件や価格で探した候補地の中で気になるものをピックアップできたら必ず現地を見に行きましょう。

現地視察のために販売不動産会社に連絡して話を聞くことでネット上には公開されていない土地の情報も得られたりします。

中には古家が残っていて土地の広さはあまり確認できないかもしれませんが、賃貸併用住宅の場合は自分も住むわけですから、その周辺の様子（騒音や日照状況など）を知っておくことはとても重要です。

最終的に現地視察した中から最も気に入った土地に決定します。

購入する土地が決まったら売買契約を締結しますが、その前に計画した賃貸併用住宅が建てられるかは改めて確認しましょう。

この時、土地の値段を少しでも下げるために指値といって「○○円なら買います」と売主に伝え価格交渉を試みてみることを勧めます。

うまくいけば売値から端数部分を落としてもらうくらいは可能でしょう。売主も強気で値引きするつもりがないという場合であればそのままの売値で購入することになります。

売主との調整がついたところで融資特約付きの売買契約を締結し、手付金を支払います。融資特約は必ず付いていることを確認してください。

融資特約とは、銀行から必要な額の融資が受けられなかった場合は売買契約を無条件で白紙に戻せるという特約です。通常、契約後に自分の都合でやっぱり買えませんとなった場合、手付金は違約金として売主に没収されて戻りません。

これで土地が決まりました。次は融資です。